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—— 2021年上海購房政策：限購限貸、二手房/新房交易流程、贈與及落戶政策等事項匯總！（2021年1月21日新政后） ——
如果你成功申請上海戶口，那么恭喜你拿到了可貴的上海房票；如果你落戶失敗，也不要喪氣，外地戶籍一樣可以安家上海，為將來落戶做好準備。本專題為你詳解上海購房政策及流程。
1、單身情況分析滬籍單身人士
一、單獨名下有房，限購。
二、單獨名下無房，本人和父母在【2011.1.30】之前共有不超過2套（含2套），可新購一套住房
三、單獨名下無房，本人和父母在【2011.1.30】之前共有超過3套（含3套），限購
2、結婚情況分析滬籍已婚人士
一、夫妻雙方都是上海戶籍 a、夫妻雙方在【2011.1.30】之前各自和父母共有不超過2套（含2套）可新購二套住房。 b、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套，另一方無房，可新購一套住房。 c、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套，另一方與父母共有1套，可新購一套住房。 d、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套，另一方與父母共有2套，可新購一套住房。 e、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有超過4套（含4套），限購。
二、夫妻雙方有一方是上海戶籍，另一方是非上海戶籍 a、購買首套房產證可單獨上非上海戶籍一人，但需提供滿5年社保或滿5年個稅證明。 b、購二套房產證必須上海戶籍的人上產證，否則限購。 注：滿5年社保或滿5年個稅是指簽合同當月不算，往前推算63個月中社保或個稅正常繳納滿60個月。
3、外地人購房攻略
1、外地人已婚在上海只能購買1套（商品房）住宅房。 2、非滬籍家庭限購一套上海住宅，但夫妻雙方必須至少有一人社保或個稅，自購房之日前連續繳納滿5年及以上。 3、外地人在外地的房產不計算在內，只要上海沒有房產就可以購買！ 4、居住證滿三年（免交房產稅）
所需證明：
1、身份證 2、結婚證 3、戶口薄 4、收入證明 5、納稅證明 6、居住證
4、特殊客群
按上海戶籍政策執行，但需要注意戶籍證明號：如90、98、97為上海戶籍。戶籍證明號：99是掛靠上海地區戶口，并非上海戶籍，按外地戶籍政策執行。
提供滿一年的上海勞務合同和滿一年的稅單！可購買一套住房。（要求勞務合同和稅單公司必須一致）
要求已婚并提供學校證明（學歷證明），無需提供滿五年社保或滿五年個稅，可購買一套住房。
a、原籍是上海戶籍，按上海戶籍政策執行。單身可購買一套、結婚可購買2套。
b、原籍非上海戶籍，按外地戶籍政策執行。單身不可購買、結婚可購買一套。
注：
1、部隊須出具證明，并寫明身份證號、軍官證號、戶籍狀況、結婚狀況、 有無未成年子女，出生證編號。
2、部隊人士指的是軍官、士兵或士官原籍非上海是不可買房的。
5、臨港購房新政分析
2019年8月6日，上海自貿區臨港新片區成立當天，國務院新聞辦舉行發布會并提出12條人才吸引政策。
縮短人才“居轉戶”年限，人才“居轉戶”（居住證轉戶籍）年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進一步縮短到3年。
非本市戶籍購房資格由家庭調整為個人；社保年限由原有的5年縮短至3年。
也就是說外地單身且在臨港新片區工作滿1年以上，即有機會在細則劃定范圍內購房！
1、商業貸款
（1）居民家庭購買首套住房（即居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄）申請商業性個人住房貸款的，首付款比例不低于35%。
（2）在本市已擁有1套住房的、在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房，商業貸款首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，商業貸款首付款比例不低于70%。
2、公積金貸款
（1）購買首套住房且從未使用過公積金的繳存職工家庭，公積金首付比例仍為35%（住房面積大于90平），面積小于或等于90平首付比例為35%。2、上海普通住宅和非普通住宅的區別！
普通住房應該同時在房屋類型、成交價格、建筑面積三個方面滿足如下標準。不能同時滿足條件的為非普通住房。
（1）房屋類型：五層以上(含五層)的多高層住房；不足五層的老式、新式里弄、舊式里弄等。
（2）成交價格：內環以內：≤450萬元/套；內外環之間：≤310萬元/套；外環以外：≤230萬元/套。
（3）建筑面積：單套建筑面積≤140平方米。
一. 取證
1、新盤取得了蓋章生效的《商品房預售許可證》、《準售房源公告及一房一價表》
2、在上海，高層住宅基本結構成型才可以報批預售證。
二. 認籌
1、認籌意向金費用，一般要求不能超過房源最低房價的20%。
2、支付認籌意向金，才有參與搖號的資格。
3、必須保留銀聯pos單、收據必須有開發商蓋章。
4、認籌早晚不影響搖號概率，所以不用急著排隊。
三. 審查資料
1、認籌時，購房者提供限購資格審查的材料。
2、認籌結束后，公證處還會再次審核一遍。
3、主要審查資料
（1）購買人身份證、戶口本、婚姻證明（結婚證、離婚證及離婚協議）、未成年子女出生證明；
（2）社保證明或納稅證明；（非上海戶籍需要提供，上海戶籍不需要提供）
（3）購房人及家庭成員名下住房相關資料:購房合同或預告登記或產證等；（只要是購房人名下的產證均需要提供，與父母共有、動拆遷、宅基地）
四. 搖號開盤
1、上海新盤統一由東方公證處進行電腦搖號排序。
2、根據搖號順序選房。
3、選好房，簽訂認購書，將認籌金轉為定金，在開發商要求的時間內補首付款、簽訂貸款合同。
4、沒選房，沒簽訂認購書，全額退籌。
5、一般開發商都在30個工作日內退回認籌金。
一.認籌可以授權他人嗎？
理論上可以委托，以售樓處為準。
二.如果人數過多，認籌會提前終止嗎？
不會。按照公示的時間來進行認籌。
三.可以一家三口分別參與認籌嗎？
理論上可以，以售樓處為準！
但預售合同上名字和認籌意向書上的名字要保持一致
四.搖號選房現場，能看到實時房源情況嗎？
外場看不到，進入內場才能知道。
五.搖號到選房一般間隔多久？
看情況，有馬上選房的，也有次日選房的。
六.搖號選房當天因故授權別人，可以嗎？
理論上認購書需要本人簽字，建議進行公證。
七.開盤后剩下的房源，還需要搖號嗎？
不需要搖號，開發商自行安排。
八.搖到號，購房意向書上的名字，可以替換嗎？
《搖號規則》明確規定了不可以。
九.已簽認購書，貸款沒批下來或者沒批夠怎么辦？
1.沒批下來，可以換銀行。
2.沒批夠， 補房款給開發商。
2021年1月21日樓市新政出臺后，上海法院拍賣房是否限購主要分兩種情況判斷：
情況一：上海本地法院查封的房源限購
查看房源拍賣公告，如果是上海本地法院查封的房產，那么則屬于限購范圍，例如阿里法拍上這套被上海市黃浦區人民法院查封的房源：
情況二：外地法院查封的上海房源部分限購，部分不限購
咨詢上海房地產交易中心官方咨詢電話：962269，給到的回復是：關于外地法院查封的上海房產是否限購，主要看外地法院是否愿意遵循上海的房地產限購政策，如果外地法院愿意遵循上海限購政策，那么對應查封的上海房產就限購，一般在其拍賣公告上有明確提示，例如：是否限購請咨詢當地房管部門，那么這樣的拍賣房房源限購；如果外地法院不遵循上海限購政策，那么對應查封的上海房產就不限購。不過，對于是否限購，應謹慎咨詢查封房產的外地法院以及上海房地產交易中心，在明確了是否限購之后再做法拍房購買計劃。
預熱期：多看，多留意，多圍觀。看的多了，心理會更有底。目前法拍房主要發布在阿里拍賣、京東拍賣、公拍網、人民法院訴訟資產網、中國拍賣行業協會等幾個網站。“51拍賣房”微信小程序，匯總了以上幾個網站的所有房源信息，并且按地區分類，按住宅、商鋪、辦公、廠房分類，備注了小區信息、房型圖等信息，設置關注地區后更方便瀏覽查詢。
正式拍賣期：
第一步：發現目標。
關注每天的“新上房源”，從中發現了一套心儀房子，且價格優惠。
第二步：了解信息。
仔細看房產的位置、稅費、是否有占用等關鍵信息，并電話法院，詢問是否有長期租約、是否清場等最為關鍵的信息。（不能交房的房源不拍，具體看法院公告和電話咨詢）
第三步：看樣。
預約法院，在指定時間去現場，進到房子里去看實際情況，采光、視野、景觀、噪聲、裝修情況等，并順帶小區里及周邊逛逛，看交通、商場等生活便利情況。
第四步：貸款。
看樣后仍有興趣，就可以先做貸款申請。提交收入證明等資料，銀行會很快反饋可以貸給你的資金上限。后期如拍下，則進入正式貸款簽約。如未拍下，則不簽約。（提交資料，獲得反饋等，都可全部在網上在線提交）
第五步：交保證金參拍。
確定自己的心理價位，確定拍賣上限之后，在指定時間，按照操作提示，交保證金，獲得參拍資格。
第六步：正式出價拍賣。
價高者得，注意自己的底線，勿沖動。
第七步：付錢。
將首付資金或全部資金轉賬到法院賬戶。
第八步：銀行貸款簽約。
憑首付轉賬憑證，約見銀行見面簽約。簽約后銀行將貸款付給法院。（首付款+貸款=全款）
第九步：法院開具裁定書及《協助執行通知書》
如題，法院辦理相關手續，法院會同時交鑰匙給你。法律意義上，房子已經是你的了。
同時，法院會去辦理撤銷抵押及解封手續。
第十步：交易中心辦理新產證
憑法院文書，在當地房產交易中心直接辦理新產證，此時需要交納各項稅費。
第十一步：銀行抵押。
如前面辦理了貸款，將房產他項權證交給銀行作為抵押。
第十二步：交房。
在第九步時，已獲得鑰匙，已可交房。多數情況下，房屋是空置的（近幾年法院都在致力解決執行難問題），直接開門接收即可。如原業主有戶口未遷出，并不妨礙辦理新戶口本，同時凍結老戶口本及強制遷出（各地公安戶籍執行略有差別，上述方案上海可行）。
恭喜，全部流程已結束，不要忘記每月還貸款！
第一階段：貸款咨詢
在看到心儀房源時，就可以向銀行提交身份證、戶口本、稅單、收入證明、資產證明等資料，在線提交復印件或照片（注意真實性），銀行會很快反饋（大約1-3個工作日）是否可貸，貸多少，利率等關鍵問題。此時只是咨詢，并未簽約。
第二階段：簽約付款
拍中后自己先付首付款。再憑借前面咨詢憑證及首付款轉賬證明，就可以去銀行網點見面簽約，同時攜帶各種身份證明、收入證明原件。簽約后銀行將會把貸款金額付到法院賬戶，完成全款支付。銀行對法拍房貸款辦理速度非常快，都會趕上法院要求付款的期限，不用擔心逾期違約。
注意，此時會付一個擔保費，大約是貸款額的1-1.5%。
第三階段：他項權證抵押
房產證辦理好之后，同時銀行獲得權證抵押。
第四階段：每月還貸款。
更多上海法拍房房源信息、法拍房購房政策、流程、貸款協助及問題咨詢，請訪問51拍賣房www.51paimaifang.com，專業的上海法拍房服務網站。
贈予:
顧名思義，通常情況下，就是把你名下的房子，無償贈送給你直系親屬，騰出你的一個房票，然后你可以繼續貸款買房；
比方說你可以把上海名下的房子贈送給你外地戶口的爸媽。不管你爸媽有幾套套房，不管戶口是哪里，不管有沒有社保稅單，通通不管。只要是你的爸媽，只要你有出生證獨生子女證派出所證明戶口本等任意能證明父子母子關系即可。
數個一二線城市關閉了贈予破限購的通道，要求被贈予人也要有購房資格。因為本身就是個政策的漏洞。
但是，上海目前還是沒有要求。但是，這個通道可能即將要關閉了。比如:北京之前的拍賣房也開始要求有購房資格了，而上海的拍賣房和贈予仍然不用購房資格。
所以今天我再次提醒下，如果你的房子幾乎沒有貸款了，可以考慮把房子贈予給你的爸媽，騰出自己的房票。因為你還年輕，你可以貸款，而你爸媽是不能貸款幾年了。并且還有多人的爸媽并不是上海戶口，沒有購房資格。機會稍縱即逝，房票十分寶貴。
最關心的幾個問題如下
可以:小夫妻沒有離婚的話，不管產證上有幾個人名字，都可以贈予給對方的父母。
不可以。必須是清房，即房子沒有任何貸款，沒有任何抵押。但是對于老破小或者買入很早的房子幾乎就只是幾十萬貸款的問題，還清少量貸款即可，就滕了一張房票，房票寶貴。
不影響，時間可追溯。譬如，小王的房子原來房產證日期是2012年5月1日，小王2017年5月將房子贈予給他老爹，雖然新房產證登記日期顯示為2017年5月1日。但是將來賣這套房子的時候，仍以2012年5月1日為基準計算稅費。
首先，你想想你是不是有能力贈予超過2套的上海房子給你爸媽和丈人丈母娘，如果沒有這個能力，就不用考慮個人所得稅。
只要你爹媽名下只有你贈送給他們的唯一性上海住宅，那么滿五年后賣出就沒有20%的個人所得稅。br>
那么你可以送一套給你爸媽，再送一套給你老婆的爸媽，這樣絕對沒有個人所得稅。br>
有人又說，我爸媽名下本來就有幾套上海的住宅怎么辦？例如小王的爹老王名下有AB兩套房子，小王又把自己的房子C贈送給他，如果老王把C賣掉，則會產生20%個人所得稅。br>
破題:先賣A和B兩套房子，最后賣贈予所得的C房，即可免去20%個人所得稅。另外，京滬深房產原則上不斷買進，不要賣出，完全不用考慮這個個稅
我把房子送給我爸媽，我爸媽外地戶口，也沒有居住證，是不是要交房產稅？我爸媽上海戶口，名下已經有幾套房子了，再送給他們就超面積了，要不要交房產稅？
答案是:一毛錢不用交。贈予所得的房產一毛錢房產稅都不用，這是無償得來的。即使新的政策的出臺，一般也不回追溯過往。
最關鍵的，是騰出你的房票。有條件的，請把你的老破小送給爸媽，送給丈母娘，去貸款買更好的房子吧。
知道拍賣房和贈予政策，不限購不需要購房資格的核心目的是什么嗎？
每個城市都要富人啊！能全款的富人歡迎您！歡迎來上海定居！給土豪大爺們開綠燈，你們爸媽也可以來買房子，你們無限購房創造消費，創造優質gdp，就是這么殘酷。
但是呢，這種漏洞也是很不穩定的因素，為了房地產市場的健康長遠發展，隨時關并且也關了很多城市了。不要低估調控.
贈與費用如何計算受贈人不需要查限購
朋友找到Ann， 準備贈與給自己的親屬一套房產， 準備購買一套自己的新房， Ann剛好幫助協助辦理了全部過程。拿出來分享給需要的朋友。
二手房（住宅）贈與過戶需要繳納的費用如下：
贈與過戶免征營業稅和個人所得稅（直系親屬免征個人所得稅）
贈與過戶免征營業稅， 但是個人所得稅需要繳納，合同評估價格*20%不可選擇（非直系親屬需要繳納20%個稅）
契稅的征收：不論房產什么情況都需要征收全額契稅（評估價格*3%）
其他費用和正常過戶都一樣（工本費80元／單）
二手房（住宅）贈與過戶所需材料有：
1.贈與方權利人（原產證權利人）身份證復印件一套
2.受贈方權利人（現在產證權利人）身份證復印件一份
3.產權證復印件一套
4.戶口本（若是直系親屬， 能證明直系親屬證明或直系親屬公證書）
5.經公證的贈與書和受贈書（此表格交易中心窗口有文本， 只需窗口直接填寫， 交易中心會自行公證，無需自己辦理。）
二手房（住宅）贈與注意點！
1.交易房屋評估價格是系統直接給到的評估價格， 此價格一旦受理， 不可變更， 現場打好稅單，需要當天繳納契稅。
2. 贈與的房子不需要查詢限購，當天即可辦理完畢全部流程;
3. 稅費當天需要繳納， 請帶好銀行卡（有些卡會限額， 請自己開通大額刷卡， 交易中心不接受現金交稅 ， 小額費用可現金支付）
4.產證會當天直接被交易中心直接收掉， 如有需要使用， 請提前復印備用。
房吧（備注贈與咨詢）
ps：交易中心近期辦理的收件收據。收到此件 ，說明您的贈與已經走完流程， 只差最后一步， 拿著這個收件收據，帶上身份證到交易中心拿號直接領取產證。
買房需查詢資料網站
1.個人征信報告
https://ipcrs.pbccrc.org.cn/
2.不動產查檔單
http://www.szreorc.com:8088/szbdc-vwebm/notes?from=groupmessage&isappinstalled=0
3.社保查詢
https://sipub.sz.gov.cn/hspms/（深戶需提供連續36個月的社保查詢清單，非深戶需提供連續60個月的社保查詢清單）
夫妻離婚，離婚證(調解書，判決書)沒有到達3年的女方(男方)
離異單身買房，需要查詢前夫(前妻)名下房產
1，如果前夫(前妻)名字在1套產證中體現，可以再買一套。
2，如果前夫(前妻)名字在2套產證中體現，限購。
3，如果前夫(前妻)在離婚3年期間與他人結婚買房，只要前夫(前妻)名字不在產證上體現，還是按照上述1-2政策實行。
新政策緊急通知：
離婚之后如果再婚買房，再婚的新家庭于離婚的老家庭，都不限購的情況下才可以買房。
例如：
1，外省人A+外省人B，有一套房屋，離婚房子給A。B社保稅單都滿足購房資格，找另一個上海人無房的C或者外省人無房的D，結婚買房子：限購，因為按照新政策范圍內，A+B是外省人家庭只能有一套房屋。
2，如果真離婚找不到前夫(前妻)，不知道前夫(前妻)有幾套房子的，交易中心查詢。
2020社保繳費上限：28017元/月
2020社保繳費下限：4927元/月
2020一倍社保繳費基數：9339元/月
常規的落戶條件要求：
1、持有《上海市居住證》滿7年；
2、持居住證期間社保累計達到84個月；
3、持證期間依法在本市繳納所得稅；
4、有國家中級職稱；
5、無違反計劃生育及違法犯罪記錄；
- 一般來說留學500強學校的碩士學制是兩年制，必須在國外待滿一年365天才可以滿足留學落戶的條件；
- 如果是一年制碩士，出境累計時間不低于半年180天，回來第一份工作在上海，后續起碼繳滿1倍社保半年以后便可以申請落戶。
根據上海市學生事務中心發布的《非上海生源應屆普通高校畢業生進滬就業申請本市戶籍評分辦法》，應屆畢業生達到標準分72分，在規定時間內申請，即可在上海落戶。
在滬“世界一流大學建設高校”包括上海交通大學、復旦大學、同濟大學、華東師范大學的應屆本科畢業生符合基本申報條件即可直接落戶。
關于應屆生落戶詳細政策及申請流程，請訪問應屆生求職網上海戶口專題頁。
1、獲得科技企業孵化器或創業投資機構首輪創業投資額1000萬元及以上或者累計獲得創業投資額2000萬元及以上（須資金到位并持續投資滿1年）的企業中持股比例不低于10%的創業人才，在企業連續工作滿2年的，可以直接申辦；
2、在技術轉移服務機構中連續從事技術轉移和科技成果轉化服務滿2年，最近3年累計實現5000萬元及以上技術交易額（技術合同雙方當事人分別不少于5家且不是關聯企業，技術合同履行率達到70%及以上）的技術合同第一完成人，可以直接申辦；
3、本市創業投資機構的合伙人或副總裁及以上的高級管理人才，已經完成在本市投資累計達到3000萬元的，可以直接申辦；
4、最近4年內累計36個月在本市繳納職工社會保險費基數等于本市上年度職工社會平均工資3 倍且繳納個人所得稅累計達到100萬元的企業高級管理、科技和技能人才，可以直接申辦；
5、同時符合下列條件的企業家，可以直接申辦：
（一）運營本市企業的法定代表人（擔任董事長或總經理）或持股不低于10%的創始人；
（二）企業連續3年每年營業收入利潤率10%以上，且上年度應納稅額不低于 1000 萬元；或科技企業連續3年每年主營業務收入增長10%以上，且上年度應納稅額不低于1000萬元；或企業在上海證券交易所、深圳證券交易所等資本市場掛牌上市；
（三）企業的生產工藝、裝備和產品不屬于國家和本市規定的限制類、淘汰類目錄；
（四）企業無重大違法違規行為和處罰記錄,無不良誠信記錄。
NO.1 必要條件；
符合新片區重點產業布局、經新片區推薦的用人單位的核心人才；
NO.2 必要條件
持有《上海市居住證》滿3年；持證期間參加職工社會保險的累計滿3年，其中新片區工作時間不低于2年；持證期間依法繳納所得稅。
NO.3
被聘為中級及以上專業技術職務或者具有技師（國家二級以上職業資格證書）以上職業資格，且專業、工種與所聘崗位相對應；
NO.4
最近連續3個納稅年度，個人在上海平均每年納稅額在100萬元及以上或者連續3年平均每年聘用本市員工100人及以上；
NO.5
最近連續3年在本市繳納城鎮社會保險基數高于本市上年度職工平均工資2倍以上。
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